En el panorama del alquiler, no todo son pisos de 70 metros en barrios céntricos ni contratos estándar con tres años de duración. Existen casos menos frecuentes, pero muy relevantes, que muestran cómo el mercado puede jugar con otras reglas. Hoy hablaremos de dos situaciones concretas: las viviendas de más de 300 m² —o con rentas que superan cierto umbral— y los pisos alquilados bajo contratos de renta antigua. Dos caras muy distintas de la misma moneda.
Cuando la vivienda es gigante (y la renta también)
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece unas condiciones generales para la mayoría de contratos de alquiler. Sin embargo, introduce una excepción clara para inmuebles que superen los 300 metros cuadrados o cuya renta anual inicial sea superior a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (SMI). En estos casos, la ley permite que las condiciones se negocien libremente entre propietario e inquilino.
Esto da pie a contratos personalizados que se alejan del formato habitual. Por ejemplo, un juez validó recientemente un contrato que obligaba al inquilino a permanecer un mínimo de 12 meses en el piso. Aunque esto podría parecer una limitación, se consideró razonable dada la categoría del inmueble y el nivel de renta.
¿Significa esto que vale todo? No exactamente. Aunque hay más margen, siguen aplicando los principios generales del derecho y la normativa de protección al consumidor. Eso sí, con mayor tolerancia hacia acuerdos particulares, siempre que no sean abusivos ni desproporcionados.
“Me sale más a cuenta venderlo…”
Pasamos ahora al otro extremo: los propietarios de pisos alquilados bajo contratos de renta antigua, firmados antes del 9 de mayo de 1985. Estas viviendas están ocupadas por inquilinos que pagan rentas muy bajas y que, en muchos casos, tienen derecho a seguir en la vivienda hasta su fallecimiento, e incluso a que familiares hereden ese derecho.
En este contexto, muchos propietarios se enfrentan a una realidad incómoda: no pueden actualizar la renta, ni recuperar el piso fácilmente. Y entonces surge la pregunta: ¿y si lo vendo?
Aunque pueda parecer que nadie querría comprar una vivienda con estas condiciones, lo cierto es que sí hay interesados: los inversores a largo plazo. Este tipo de propiedades suelen venderse por un precio muy inferior al de mercado, lo que atrae a compradores dispuestos a esperar. La lógica es simple: adquirir hoy barato, esperar unos años y rentabilizar el día que el piso quede libre.
Eso sí, hay aspectos clave que no se pueden ignorar. El inquilino tiene derecho de adquisición preferente, lo que significa que si el propietario decide vender, debe ofrecérselo primero al arrendatario. Pero este derecho no impide la venta, solo le da prioridad al inquilino si quiere igualar la oferta.
Conclusión: alquiler sin reglas fijas
La vivienda de lujo y el alquiler congelado parecen mundos opuestos, pero ambos reflejan cómo el alquiler en España no es un terreno uniforme. Hay casos donde las reglas cambian, ya sea por el valor del inmueble o por la historia del contrato.
Como siempre, la clave está en conocer bien la normativa, saber qué opciones existen y rodearse de buen asesoramiento. Porque tanto si alquilas un ático de 400 metros como si tienes un piso heredado con renta antigua, lo importante es tomar decisiones informadas.
Y ya sabes, si tienes dudas, aquí está Mister Alquiler para echarte una mano.
