El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los grandes retos económicos de la actualidad. Ante la subida del precio del metro cuadrado, la limitación del crédito hipotecario y las mayores exigencias de solvencia bancaria, muchas personas comienzan a plantearse una solución alternativa: adquirir un piso entre varias partes. Padres que compran con hijos, parejas no casadas, amigos, socios o incluso grupos de inversores interesados en alquilar o revender.
Ahora bien, esta fórmula de compra compartida, aunque cada vez más extendida, presenta múltiples riesgos si no se regula con rigor legal y previsión fiscal. Desde Mister Alquiler, junto con el equipo jurídico de Lex Legal Abogados, hemos asesorado durante décadas operaciones de copropiedad y gestión compartida de inmuebles. En este reportaje, abordamos todos los aspectos que deben tenerse en cuenta para comprar entre varios con seguridad jurídica y sin sorpresas.
¿Por qué se compra entre varias personas?
La razón más habitual es financiera: acceder a una vivienda de mayor calidad compartiendo costes. También responde a estrategias familiares, a un modelo de inversión colaborativa o a decisiones personales como la adquisición de una segunda residencia por parte de amigos o parejas no casadas.
La compra conjunta puede ser ventajosa, pero solo si se articula con precisión legal desde el primer momento. No se trata únicamente de aparecer juntos en una escritura: se trata de regular la relación jurídica que existirá durante toda la vida útil del inmueble.
¿Qué formas legales existen para comprar juntos?
La fórmula más simple es la copropiedad directa. Cada persona adquiere una parte indivisa del inmueble y aparece reflejada como tal en el Registro de la Propiedad. Es la opción más rápida y utilizada, pero también la más vulnerable si no existe un contrato interno.
También se puede constituir una comunidad de bienes, más flexible, aunque sin personalidad jurídica. Requiere menos burocracia, aunque los copropietarios siguen respondiendo con su patrimonio personal por cualquier deuda común.
Una alternativa más sólida es la constitución de una sociedad limitada. La vivienda se inscribe a nombre de la empresa, y cada socio posee participaciones. Esta fórmula protege patrimonios, facilita la salida de uno de los miembros y permite una mejor gestión fiscal, aunque implica más trámites y costes.
¿Qué ocurre si los compradores no son familia?
Cuando los compradores no tienen vínculo familiar, las consecuencias jurídicas son distintas. No existe herencia directa ni derechos de uso automático en caso de fallecimiento. Si no se regula mediante testamento o contrato, la parte de uno puede acabar en manos de herederos forzosos, incluso en contra de la voluntad de los demás copropietarios.
Por ello, se recomienda anticiparse con testamentos, pactos de sucesión o cláusulas de adjudicación preferente en caso de fallecimiento o venta.
¿Puede uno de los compradores vender su parte?
Sí. La ley permite que cualquier copropietario venda su porcentaje indiviso, aunque los demás no estén de acuerdo. Sin embargo, esto puede generar tensiones graves: un tercero extraño podría entrar a formar parte de la copropiedad, alterando el equilibrio inicial.
Para evitarlo, es clave incluir en el contrato privado un derecho de tanteo y retracto. Esto garantiza que, antes de vender a un extraño, la parte en venta se ofrezca primero al resto, en igualdad de condiciones.
¿Qué pasa si uno deja de pagar?
En una hipoteca compartida, todos los titulares son responsables solidarios. Si uno deja de abonar su parte, los demás deben asumirla. El banco no distingue. Esto puede llevar a situaciones de impago colectivo, incluso embargo.
Además, si hay gastos corrientes como IBI, comunidad o suministros impagados, el conflicto puede escalar con rapidez. Por eso es imprescindible prever desde el principio qué hacer si un copropietario incumple: penalizaciones, posibilidad de compra forzosa de su parte o incluso la extinción pactada de su participación.
¿Se puede vender una parte del piso?
Sí. La titularidad de una parte indivisa se puede vender legalmente. El problema no es la posibilidad jurídica, sino la viabilidad práctica: no es fácil encontrar compradores para un porcentaje de un piso que no está físicamente dividido.
La mejor solución es limitar esta posibilidad mediante pactos previos que den prioridad a los copropietarios actuales, a precio tasado o valor de mercado, antes de permitir la venta a terceros.
¿Y si queremos disolver la copropiedad?
Existen tres caminos: la venta conjunta del piso, la adjudicación a uno solo, o la división judicial mediante subasta.
La ley permite que cualquiera de los copropietarios, si no hay acuerdo, demande la disolución. Esto puede acabar en una venta forzosa por vía judicial, con pérdida de valor. Para evitarlo, lo recomendable es pactar de antemano los procedimientos de salida: cómo se valora la propiedad, en qué plazo, qué tasador intervendrá y con qué mecanismos de compra interna.
¿Cómo tributa la compra compartida?
Los impuestos son los mismos que para una compra individual, pero se reparten según el porcentaje adquirido.
Cada comprador debe pagar su parte proporcional del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, o del IVA si es vivienda nueva. También corresponde AJD si hay hipoteca. Cada uno deberá declarar en su IRPF la parte del piso que le pertenece. En caso de alquiler, los ingresos y deducciones también se reparten proporcionalmente. Y si uno vende su parte, tributa por la ganancia patrimonial obtenida.
¿Se puede conseguir una hipoteca compartida?
Sí, pero con condiciones. Todos los compradores deben tener capacidad financiera y pasar los filtros de solvencia bancaria. En general, el préstamo se concede de forma solidaria: si uno falla, los demás responden por el total.
Existe también la posibilidad de que uno solo figure como titular del préstamo y los demás aporten capital. En ese caso, debe reflejarse claramente en el contrato para evitar conflictos y garantizar derechos sobre la vivienda.
Servicios jurídicos de Mister Alquiler y Lex Legal Abogados
Desde Mister Alquiler, junto con Lex Legal Abogados, ofrecemos un asesoramiento integral en este tipo de operaciones. Redactamos contratos privados entre copropietarios, diseñamos estatutos para comunidades de bienes o sociedades limitadas, redactamos pactos sucesorios y asesoramos en la gestión fiscal de la compraventa compartida.
Además, ofrecemos soluciones extrajudiciales en caso de conflicto, mediación inmobiliaria y planificación legal para compraventas futuras entre familiares o inversores.
Conclusión
Comprar una vivienda entre varias personas puede ser una gran oportunidad financiera, personal o patrimonial. Pero, como cualquier operación compleja, solo es recomendable si se hace con visión jurídica, planificación contractual y respaldo profesional.
Desde Mister Alquiler y Lex Legal Abogados animamos a consultar con nuestros especialistas antes de firmar cualquier compromiso. La mejor forma de evitar problemas es prevenirlos con conocimiento, experiencia y herramientas legales.
