Heredar una vivienda puede parecer, en principio, una buena noticia. Sin embargo, aceptar una propiedad como herencia en España implica importantes consecuencias fiscales, jurídicas y económicas que muchas veces son desconocidas o mal calculadas por los herederos. En este reportaje, elaborado por Mister Alquiler en colaboración con Lex Legal Abogados, se analiza con detalle cuánto se paga realmente por heredar una vivienda, cuáles son los impuestos aplicables, qué margen de maniobra tiene el heredero ante una herencia con cargas y cómo tomar la mejor decisión sin riesgo patrimonial.
El proceso de heredar un inmueble está regulado por el derecho de sucesiones y afecta tanto al plano fiscal como al registral. Más allá de la voluntad del causante, el heredero debe asumir trámites, plazos y pagos que no siempre se ajustan al valor sentimental del bien heredado.
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
El principal tributo que afecta a la herencia de una vivienda es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de competencia autonómica. Aunque existe una normativa estatal de referencia, cada comunidad autónoma establece sus propios tipos impositivos, reducciones y bonificaciones. Por ello, el coste final por heredar puede variar sustancialmente en función del lugar de residencia del fallecido.
El impuesto es progresivo: cuanto mayor es el valor recibido, mayor es el porcentaje a pagar. También influye el grado de parentesco entre causante y heredero. Los descendientes directos y cónyuges suelen disponer de reducciones importantes. En algunas comunidades autónomas, como Madrid, Andalucía, Galicia o la Comunidad Valenciana, las bonificaciones pueden alcanzar hasta el 99 % del importe de la cuota si se trata de la vivienda habitual heredada por descendientes o ascendientes.
Estas bonificaciones no son automáticas ni universales. Exigen el cumplimiento de requisitos como mantener la propiedad durante un período mínimo o residir en la comunidad durante los últimos años previos al fallecimiento. Cualquier error en la gestión puede hacer perder los beneficios fiscales, con el consiguiente sobrecoste para el heredero.
Plusvalía municipal
Además del Impuesto sobre Sucesiones, el heredero debe abonar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. Este impuesto grava el incremento de valor del suelo desde la última transmisión y lo liquida el ayuntamiento correspondiente.
La base imponible se calcula según el valor catastral del suelo y el número de años transcurridos desde la anterior transmisión. Aunque en algunos casos puede ser reducido, existen situaciones en que la cuota a pagar es considerable, especialmente en suelos urbanos con alto valor catastral o propiedades heredadas tras muchos años sin transmisión.
La plusvalía municipal debe liquidarse también en un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable por otros seis mediante solicitud expresa. Superado ese plazo, se devengan intereses e incluso recargos.
IRPF y tributación por venta posterior
Recibir una vivienda en herencia no genera por sí misma ninguna obligación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. No obstante, si el heredero decide vender el inmueble posteriormente, deberá tributar por la ganancia patrimonial obtenida. Esta se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición (normalmente el valor declarado en la herencia) y el precio de venta.
Cuanto mayor sea el valor declarado al heredar, menor será la ganancia tributaria futura, y viceversa. Por ello, es importante valorar bien el inmueble en el momento de la aceptación, tanto para cumplir con Hacienda como para evitar sobrecostes fiscales en el futuro. En algunos casos puede ser aconsejable recurrir a un tasador profesional independiente o solicitar una valoración pericial.
Plazos y formalidades
La herencia debe aceptarse y liquidarse fiscalmente en un plazo de seis meses desde el fallecimiento del causante. Dentro de los primeros cinco meses se puede solicitar una prórroga por otros seis, aunque dicha prórroga no exime del pago de intereses de demora.
Para poder registrar la herencia y disponer jurídicamente del inmueble, será necesario aportar una serie de documentos: certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, copia autorizada del testamento o acta de declaración de herederos, nota simple del inmueble, recibos del IBI y, en su caso, justificación de cargas y deudas.
Si la herencia se acepta sin realizar la correspondiente liquidación fiscal o sin inscribir los cambios en el Registro de la Propiedad, el heredero no podrá vender, alquilar ni hipotecar el inmueble de forma legal.
¿Qué hacer si el inmueble heredado tiene hipoteca o deudas?
Una de las situaciones más delicadas se produce cuando el inmueble heredado tiene cargas pendientes, como una hipoteca no amortizada, deudas con la comunidad de propietarios o embargos. En estos casos, la aceptación de la herencia debe estudiarse con detenimiento.
Existen tres formas jurídicas de reaccionar ante una herencia: aceptación pura y simple, donde el heredero asume todo el patrimonio, incluidos los bienes y las deudas; aceptación a beneficio de inventario, que limita la responsabilidad del heredero hasta el valor de los bienes heredados, impidiendo que las deudas afecten a su patrimonio personal; y renuncia a la herencia, mediante escritura pública, que implica que el heredero no recibe nada y no asume responsabilidad alguna.
Desde Mister Alquiler y Lex Legal Abogados se aconseja que, en caso de inmuebles con hipoteca o cargas, se valore con detalle el activo neto y se utilice la aceptación a beneficio de inventario como herramienta de protección, especialmente cuando no hay seguridad sobre la situación financiera del causante.
¿Y si se prefiere donar en vida?
En algunos supuestos, las familias valoran si resulta más ventajoso realizar una donación en vida que transmitir el inmueble por herencia. Aunque tanto la donación como la sucesión tributan por el mismo impuesto, las reducciones y bonificaciones aplicables pueden variar sustancialmente.
En ciertas comunidades autónomas la donación a hijos o descendientes tiene ventajas fiscales si se cumplen requisitos como el uso para primera vivienda habitual o la formalización ante notario. Sin embargo, la donación también implica que el donante pueda verse obligado a tributar por ganancia patrimonial en su IRPF, si el valor de la propiedad ha aumentado desde su adquisición.
Por eso es imprescindible analizar cada caso concreto y contar con asesoramiento profesional antes de tomar decisiones que afectarán al patrimonio familiar y fiscal.
Conclusión
Heredar una vivienda en España no es un simple trámite formal. Es un proceso complejo que exige planificación fiscal, cumplimiento riguroso de plazos, valoración profesional del bien, análisis de la normativa autonómica y, sobre todo, claridad jurídica en la aceptación de la herencia.
En Mister Alquiler, en colaboración con Lex Legal Abogados, se dispone de un equipo especializado en sucesiones inmobiliarias. Se ofrece asesoramiento integral desde el estudio del testamento hasta la inscripción registral, pasando por la liquidación fiscal, el análisis de cargas y la elaboración de estrategias patrimoniales.
La herencia de una vivienda no debe vivirse como un problema, sino como una oportunidad de proteger el legado recibido. Para ello, es imprescindible estar bien asesorado desde el primer momento.
¿Desea que preparemos una simulación fiscal de su caso, un estudio de alternativas o una guía personalizada para aceptar o renunciar a una herencia inmobiliaria? Estamos a su disposición.
