Comprar una casa es una de las decisiones más importantes y costosas que una persona puede tomar en su vida. Entre visitas, hipotecas y tasaciones, hay un elemento clave que muchas veces pasa desapercibido: las arras. Este concepto jurídico, aunque parece menor, puede ser el punto de inflexión entre cumplir un sueño o perder miles de euros por una mala firma.
Pero detrás de este término legal hay mucho más que un acuerdo económico. El lenguaje de las arras penitenciales, penales y confirmatorias tiene raíces en la religión, el derecho canónico y el mundo judicial. Y aunque estés firmando por una vivienda, las palabras que lees tienen siglos de historia detrás.
¿Qué son exactamente las arras? ¿Y de dónde viene la palabra?
Las arras son un acuerdo por el que una parte entrega una cantidad de dinero (normalmente entre el 5% y el 10% del precio final de una compraventa) como garantía del cumplimiento del contrato.
La palabra “arras” viene del latín arrha o arra, que a su vez proviene del griego arrabōn, que significaba promesa o señal de compromiso. En la Edad Media, era frecuente en contratos de matrimonio, herencias o compraventas, y con el tiempo pasó al derecho civil como figura contractual autónoma.
Hoy existen tres tipos de arras en el derecho español, y cada una mantiene el eco de su significado original:
1. Arras penitenciales: del pecado al arrepentimiento contractual
Origen del término “penitencial”
La palabra penitencial viene de penitencia, que implica arrepentimiento por haber actuado mal. En el contexto religioso, hacer penitencia es reparar una falta, normalmente con una renuncia voluntaria.
Aplicado al contrato:
Las arras penitenciales te permiten arrepentirte legalmente del compromiso. Pero como en la penitencia religiosa, el arrepentimiento tiene un precio.
¿Qué implican?
- Si el comprador se echa atrás, pierde las arras.
- Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble.
- Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil español.
Miguel Ángel Boix Rocamora, abogado en Lex Legal Abogados, lo explica así:
Es la figura más utilizada porque da margen a las partes para retroceder si surge un imprevisto. Pero no es una cláusula inocente: perder 15.000 euros por arrepentirte es una penitencia seria.
2. Arras penales: la justicia que castiga
Origen del término “penal”
Viene del latín poenalis, que significa relativo a la pena o al castigo. En el derecho romano y en el derecho penal moderno, el castigo es la consecuencia de quebrantar una norma.
Aplicado al contrato:
Las arras penales funcionan como una pena civil: si incumples el contrato, no solo pierdes las arras, sino que debes indemnizar a la otra parte como sanción.
¿Qué implican?
- Se usan para asegurar la seriedad del compromiso.
- No se permite desistir libremente.
- Refuerzan el vínculo contractual mediante una sanción económica.
Andrés Cremades, agente inmobiliario en El Campello, comenta:
Este tipo se ve más en operaciones entre empresas o inversores. Se penaliza el incumplimiento, igual que un delito civil: la parte que falla, paga.
3. Arras confirmatorias: el contrato ya está sellado
Origen del término “confirmatoria”
Deriva del verbo latino confirmare, que significa hacer firme, consolidar, reforzar. En el lenguaje jurídico y religioso, confirmar es validar o ratificar solemnemente un compromiso.
Aplicado al contrato:
Las arras confirmatorias reflejan que el contrato ya está plenamente acordado. No sirven para arrepentirse ni castigar. Simplemente, confirman el vínculo legal.
¿Qué implican?
- Actúan como un anticipo del precio final.
- Si una parte no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o daños y perjuicios.
- No permiten desistimiento unilateral.
¿Cómo saber qué tipo de arras estás firmando?
La clave está en el texto del contrato. Si no se especifica claramente el tipo de arras, la jurisprudencia tiende a considerarlas confirmatorias (las más restrictivas), salvo prueba en contrario.
Recomendaciones:
- Exige que se indique si son penitenciales, penales o confirmatorias.
- Asegúrate de saber qué consecuencias hay si decides no continuar.
- Consulta con un profesional: un abogado o un agente inmobiliario con experiencia.
Resumen: tres tipos, tres visiones del compromiso
Las arras penitenciales se llaman así por su origen en la palabra penitencia y permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato. Si el comprador se echa atrás, pierde el dinero entregado. Si quien se retira es el vendedor, debe devolver el doble. Son ideales para quienes aún no tienen total seguridad financiera o personal sobre la operación.
Las arras penales tienen su raíz en la idea de castigo: si alguna de las partes incumple, además de perder las arras, debe indemnizar a la otra. No permiten arrepentirse libremente y están pensadas para operaciones que buscan máxima seriedad, como las que se dan entre empresas o inversores.
Las arras confirmatorias, por su parte, reflejan que el contrato ya está completamente acordado. No dan margen a desistimientos, ni están pensadas para castigar. Sirven como un anticipo del precio total y, en caso de incumplimiento, permiten reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato o una indemnización. Son la opción más firme, usada cuando ya hay total certeza entre las partes.
Conclusión: compromiso, lenguaje y consecuencias
Las arras no son solo una parte técnica de una operación inmobiliaria. Son la huella viva de siglos de derecho, religión y cultura. Que algo se llame “penitencial” o “penal” no es casualidad: refleja cómo nuestras palabras aún conservan el peso de sus orígenes.
Por eso, antes de firmar, comprende no solo el contrato, sino también el lenguaje que lo envuelve. Porque a veces, entender una palabra puede salvarte de un mal negocio.
