Las arras, también conocidas como señal o señalamiento, son una figura jurídica que juega un papel fundamental en los contratos de compraventa, especialmente en el ámbito inmobiliario.
Constituyen un anticipo o garantía que se entrega como muestra de seriedad por una de las partes contratantes, con el propósito de confirmar el acuerdo inicial. En el derecho español, existen tres tipos principales de arras: penitenciales, penales y confirmatorias, cada una con características propias y consecuencias jurídicas distintas.
Las arras penitenciales, reguladas por el artículo 1454 del Código Civil
Tienen como rasgo distintivo su función como una cláusula de desistimiento. Este tipo de arras otorga a ambas partes la posibilidad de resolver el contrato sin necesidad de alegar causa alguna. En caso de que sea el comprador quien decida desistir del contrato, pierde el importe entregado en concepto de arras. Por otro lado, si es el vendedor quien incumple o decide retractarse, está obligado a devolver el doble de la cantidad recibida. De esta manera, las arras penitenciales permiten a las partes liberarse del contrato sin recurrir a la vía judicial, aunque implican una penalización económica. Su principal utilidad radica en ofrecer una vía más flexible para resolver acuerdos en caso de imprevistos o cambios de decisión, lo que las convierte en una herramienta muy común en la práctica inmobiliaria.
Por su parte, las arras penales tienen una naturaleza diferente, ya que no están concebidas como una opción de desistimiento
Sino como una garantía del cumplimiento del contrato. Estas arras funcionan como una cláusula penal: en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes, el incumplidor estará obligado a pagar la cantidad estipulada en las arras como indemnización por daños y perjuicios. A diferencia de las penitenciales, las arras penales no eximen al incumplidor de cumplir con el contrato. Es decir, además de pagar la penalización, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar otros daños adicionales que puedan derivarse del incumplimiento. Este tipo de arras suele incluirse en contratos en los que las partes buscan asegurar un mayor compromiso y un nivel de seguridad más elevado frente a posibles incumplimientos.
Por último, las arras confirmatorias se presentan como una manifestación de la voluntad de las partes de celebrar el contrato de compraventa.
Su finalidad principal es reforzar la existencia del acuerdo y servir como un anticipo del precio total de la operación. Las arras confirmatorias carecen de efectos específicos en caso de desistimiento, lo que significa que si alguna de las partes incumple, el conflicto deberá resolverse según las normas generales del derecho contractual. El comprador podría solicitar la restitución de las cantidades entregadas, y el vendedor podría reclamar el cumplimiento del contrato o los daños y perjuicios causados por el incumplimiento. Estas arras no actúan como una cláusula de penalización ni de desistimiento, sino simplemente como una parte del precio y una prueba del compromiso de las partes.
La diferencia principal entre estos tres tipos de arras radica en sus efectos jurídicos en caso de incumplimiento o desistimiento del contrato. Mientras que las arras penitenciales permiten a las partes resolver el contrato mediante la pérdida o devolución de la señal, las arras penales imponen una sanción económica adicional y no liberan del cumplimiento contractual. Por su parte, las arras confirmatorias no contemplan efectos específicos más allá de servir como evidencia del acuerdo y anticipo del precio.
En España, el modelo de arras más habitual en la compraventa de inmuebles son las penitenciales
En la práctica, resulta fundamental que las partes contratantes especifiquen claramente el tipo de arras que están pactando, ya que la falta de precisión puede dar lugar a interpretaciones confusas o incluso a litigios judiciales. En España, el modelo de arras más habitual en la compraventa de inmuebles son las penitenciales, por la flexibilidad que ofrecen. No obstante, en contratos con altos niveles de compromiso o riesgo, las penales también son una opción popular, mientras que las confirmatorias suelen emplearse cuando se busca una garantía de seriedad sin implicaciones adicionales.
Conclusión
Las arras desempeñan un papel crucial en los contratos, proporcionando seguridad, claridad y opciones a las partes. Ya sean penitenciales, penales o confirmatorias, su correcta aplicación y redacción en el contrato es esencial para evitar conflictos y garantizar un entendimiento mutuo sobre las consecuencias legales que puedan derivarse de la operación.
