Con la introducción del valor de referencia de Catastro en 2022 como base imponible para el cálculo de ciertos impuestos, muchos propietarios que desean vender su vivienda se enfrentan a una duda clave: ¿qué ocurre si el precio de venta es inferior a dicho valor?
Desde Mister Alquiler, en colaboración con Lex Legal Abogados, analizamos las consecuencias fiscales y legales de esta situación y las recomendaciones que deben seguir los vendedores.
El valor de referencia de Catastro es un parámetro oficial, actualizado anualmente por la Dirección General del Catastro, que tiene como objetivo proporcionar una valoración objetiva de los inmuebles. Este valor se ha convertido desde 2022 en la base imponible de impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), desplazando en muchos casos el precio real pactado en la compraventa.
¿Qué ocurre si se vende por debajo del valor de referencia?
Aunque se venda por menos, Hacienda puede exigir impuestos basados en el valor de referencia oficial, no en el precio real de la compraventa.
El comprador paga el ITP sobre un valor superior al real, lo que puede generar notables discrepancias fiscales respecto al importe efectivamente abonado.
Implicaciones para el vendedor
Desde el punto de vista del vendedor, también existen implicaciones relevantes. En primer lugar, la venta por debajo del valor catastral podría generar un conflicto si la Administración considera que existe una posible donación encubierta o una simulación de precio. Además, si el valor declarado en la escritura es inferior al de referencia, la operación puede quedar sujeta a una comprobación de valores por parte de la Hacienda autonómica.
Cómo acreditar el precio real de la operación
En estos casos, el contribuyente tiene la carga de probar que el precio efectivamente pactado y declarado es el correcto y responde a la realidad del mercado.
Para ello, deberá aportar pruebas periciales, tasaciones oficiales o justificantes de circunstancias que justifiquen un precio inferior, como el estado del inmueble, la existencia de cargas o la necesidad de reforma.
Cabe destacar que, si el valor de referencia se impugna correctamente, podría modificarse la base imponible y ajustarse el impuesto a la realidad.
El proceso puede ser complejo y costoso, por ello se recomienda contar con asesoramiento jurídico y fiscal antes de cerrar la compraventa.
Recomendaciones para vendedores
Desde Mister Alquiler y Lex Legal Abogados aconsejamos:
- Analizar previamente el valor de referencia catastral del inmueble, accesible a través de la sede electrónica del Catastro.
- Comparar dicho valor con el precio de mercado y con la valoración obtenida mediante tasación profesional.
- Valorar las implicaciones fiscales de vender por debajo del valor de referencia.
- En caso de proceder, documentar adecuadamente la situación del inmueble, el motivo del precio y conservar todas las pruebas justificativas.
- Consultar con un equipo jurídico-fiscal especializado que pueda representar al propietario en caso de comprobación o impugnación de valores.
Conclusión
Vender una vivienda por debajo del valor de referencia del Catastro es legal, pero conlleva riesgos fiscales que deben ser previstos y gestionados. La seguridad jurídica y la optimización fiscal solo son posibles mediante un estudio previo y la intervención de profesionales especializados. Mister Alquiler y Lex Legal Abogados ofrecen ese respaldo completo a todos los propietarios que desean vender su inmueble con total garantía.
