Un reportaje completo de Mister Alquiler, con respaldo legal de Lex Legal Abogados
El auge de las viviendas turísticas ha traído consigo no solo beneficios económicos para propietarios, sino también tensiones crecientes en las comunidades de vecinos. Con el objetivo de preservar la convivencia residencial y reforzar el control sobre esta actividad, a partir del 3 de abril de 2025 entra en vigor una nueva regulación que cambiará radicalmente el modelo actual.
Desde Mister Alquiler, con el respaldo jurídico del equipo de Lex Legal Abogados (ICALI 3466), te explicamos en detalle todo lo que necesitas saber si tienes —o estás pensando en tener— un piso turístico en un edificio residencial.
La Autorización de la Comunidad: Nuevo Requisito Obligatorio
A partir del 3 de abril de 2025, todo propietario que quiera iniciar una actividad turística en una vivienda dentro de una comunidad de vecinos deberá obtener previamente la autorización expresa de la comunidad.
Este permiso no puede ser tácito ni informal:
- Debe aprobarse en junta de propietarios
- Exige el respaldo de una mayoría cualificada: tres quintas partes del número de propietarios y del coeficiente de participación del edificio
- Debe constar por escrito en acta, de manera clara y vinculante
Sin este acuerdo, no podrá iniciarse la actividad turística. Esto marca un punto de inflexión para propietarios que, hasta ahora, podían abrir su vivienda al turismo sin apenas restricciones vecinales.
¿Qué Ocurre Si un Propietario Ignora Esta Norma?
Si se pone en marcha un piso turístico sin esta autorización:
- La comunidad podrá actuar vía judicial, pero antes deberá hacer un requerimiento formal a través del presidente.
- Si el infractor no cesa en su actividad, podrá interponerse una demanda civil, alegando infracción del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (actividad molesta, insalubre o prohibida).
El juzgado podrá ordenar:
- El cese inmediato de la actividad turística
- El pago de indemnizaciones por daños y perjuicios a la comunidad
Este procedimiento otorga a las comunidades una herramienta de defensa legal eficaz frente a usos turísticos abusivos o no consentidos.
Ventanilla Única Digital: Registro Nacional Obligatorio
Además de obtener el permiso comunitario, los nuevos pisos turísticos deberán cumplir un requisito adicional, de carácter estatal: inscribirse en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, que comenzará a funcionar de forma oficial el 2 de julio de 2025.
Este registro centralizado será obligatorio en todo el territorio español y su objetivo es:
- Controlar y coordinar la actividad de alquiler turístico
- Evitar el fraude y el intrusismo en plataformas digitales
- Facilitar las inspecciones administrativas
- Centralizar datos entre ayuntamientos, comunidades autónomas y Estado
El registro incluirá:
- Datos del propietario
- Número de licencia turística autonómica
- Dirección exacta del inmueble
- Documentación técnica mínima del alojamiento
Importante: no estar registrado en esta plataforma implicará sanciones económicas importantes, además de impedir la legalidad de la actividad, aunque se cuente con el consentimiento de la comunidad de vecinos. Es decir: la autorización comunitaria y el registro digital son dos requisitos distintos e igualmente obligatorios.
¿A Quién Afecta la Nueva Normativa?
La norma no es retroactiva. Por lo tanto:
- Los pisos turísticos que ya estuvieran en funcionamiento antes del 3 de abril de 2025 podrán continuar su actividad sin necesidad de la autorización de la comunidad.
- Pero si deseas comenzar a alquilar después de esa fecha, deberás:
- Obtener permiso comunitario
- Registrarte en la Ventanilla Única antes del 2 de julio
Este margen de fechas representa una ventana de regularización, pero también una advertencia: a partir de julio, la actividad sin registrar será perseguida de forma activa.
Sanciones Económicas: Hasta 600.000 € por Incumplimiento
La nueva legislación no solo establece mecanismos judiciales, sino también un régimen sancionador económico potente, cuya aplicación dependerá de cada comunidad autónoma.
- En la Comunidad Valenciana y Cataluña, las multas por infracciones muy graves (como operar sin registro o sin autorización) pueden llegar hasta los 600.000 €
- En Madrid y Andalucía, las sanciones pueden alcanzar entre 150.000 € y 300.000 €, especialmente si hay reiteración o daño a la comunidad
- Otras regiones también aplicarán sanciones progresivas según el grado de incumplimiento
Por eso, desde Mister Alquiler te recomendamos no esperar a última hora y comenzar ya los trámites de legalización y consulta vecinal si planeas explotar tu vivienda con fines turísticos.
Consejos Prácticos para Propietarios
- Consulta tus estatutos comunitarios: Algunos edificios ya contemplan cláusulas que prohíben el uso turístico.
- Habla con tus vecinos: La comunicación es clave para obtener el voto necesario en la junta.
- Solicita asesoramiento profesional: En Mister Alquiler redactamos la documentación necesaria para la junta y te representamos si lo necesitas.
- Cumple la normativa autonómica de vivienda turística.
- Solicita tu registro en la Ventanilla Única Digital cuanto antes, para evitar aglomeraciones en julio de 2025.
Conclusión: Transparencia, Convivencia y Responsabilidad
La actividad turística en viviendas debe seguir existiendo, pero regulada, ordenada y respetuosa con el entorno comunitario. La nueva normativa no busca prohibir, sino poner reglas claras que protejan los derechos de todos: vecinos, propietarios, inquilinos y turistas.
En Mister Alquiler, con la experiencia del equipo jurídico de Lex Legal Abogados, te ofrecemos todo el asesoramiento necesario para:
- Obtener la autorización de tu comunidad
- Cumplir con la legislación autonómica
- Gestionar tu inscripción en la Ventanilla Única
- Defender tus derechos ante conflictos vecinales o administrativos
Porque en el mundo inmobiliario actual, la legalidad y la buena gestión no son una opción, son una necesidad.
Y para hacerlo bien, puedes contar con nosotros.
Mister Alquiler. Seguridad, profesionalidad y transparencia.
